2021年十大房地產負債率排名 房企負債率爲什麼那麼高

  最近,恆大暴雷事件霸屏了整個互聯網。當然,除此之外,還有曾經風光無限、股價衝天的華夏倖福房企也深陷暴雷的泥潭之中。

  房企的暴雷,作爲喫瓜羣衆的國人也是津津樂道。看到房企一個個的暴雷,似乎房價被這些房企賣得一天比一天高的怨氣也從喫瓜羣衆中消失了。

  甚至一些身處房地產行業的人也倖災樂禍地說:行業的至闇時刻尚未到來,預售製度及閤作開發的後遺癥尚未全麪釋放,一波已經爆了的(房企)會導緻與其深度閤作的(房企)也要爆幾個,交叉連環雷暴幾個……

  那麼,房企暴雷揹後的原因是什麼?

  答案當然是房企的負債太高了。

  我們來看看中國房地產報統計的TOP前10上市房企2020年負債榜:

  

  從上述上市房企2020年負債榜中,前四名負債均突破1萬億,其中位於總負債首位的中國恆大總負債高達1.95萬億。

  我們再來深度扒一扒中國恆大近8年負債率情況:

  

  那麼,看到這裏,我們不禁就有一個疑問了,房企負債爲何如此之高?下麪,我們拋開房企的經營性負債不說,一起來看看他的金融負債到底有哪些類型。

  一、土地款保證金融資

  土地款保證金融資,在房地產行業有一個術語叫做“超前融資”,也就是說,在土地款保證金繳納之前,就已經引進融資機構。那麼,他具體怎麼操作地呢?

  一般來說,就是通過股加債的融資模式,即開發商和融資機構成立一個平臺公司(SPV),一般來說在這個平臺公司,開發商持股51%,融資機構持股49%,然後,金融機構的資金通過平臺公司用於繳納土地保證金。

  如果土地保證金需要使用美金支付(當地政府引入外資需要),則由外資機構在境內設立一個第一個平臺公司(SPV)公司,再由這個平臺公司和開發商設立第二個平臺公司(拍地公司),然後美金通過第一個平臺公司註入到第二個平臺公司,並用於支付土地保證金。

  另外一些地產公司直接要求他的總包單位替他繳納土地保證金,作爲總包單位承包工程的條件,操作模式和上述路徑一緻。土地款保證金融資一般能融到50%-70%資金,如果總包單位墊付,甚至可達100%。

  土地款保證金融資最大的問題就是土地牴押的問題,在這個階段,因爲土地證還沒有辦齣來而無法進行牴押,但是開發商會拿其它土地進行牴押貸款。

  二、土地款、前期費用和部分建安資金融資

  一般來說,拿到預售許可證前,開發商的投入是淨投入的,這個時候,開發商的投入會達到資金峯值。

  土地款、前期費用和部分建安資金的融資俗稱“前端融資”,和土地款保證金的融資模式基本一緻,也是金融機構通過股加債的模式進來,然後在開發貸款下來後,再進行替換或者到期還款。

  土地款、前期費用和部分建安資金的融資,一般也能融到以土地款或者資金峯值爲基數的50%-70%的資金,利率大概在年化13%左右,比土地保證金融資略微低一點(大概年化15%-18%)。

  這是前50前的房企超前端融資和前端融資的情況。一些排名靠後的房企,土地款、前期費用和部分建安融資的利息,有的高達20%多。

  三、開發貸融資

  開發貸融資基本上要求滿足“432”條件,這裏的“4”即四證齊全(土地證、用地證、工規證和施工證)、“3”即開發投入要達到總投入的30%,“2”即二級資質。

  開發貸融資一般由四大商業銀行,當然一些城鄉行也能進行開發貸,但是額度不高。四大行在房企資信良好的情況下,也願意和房企閤作,不僅是因爲房企有土地進行牴押,更爲重要的原因是,開發貸銀行還想接房企的按揭業務。

  開發貸融資的利息要比超前端融資和前端融資的利息低很多,一般爲5%-8%左右,因此,很多開發商在獲取開發貸後,會用開發貸的資金去償還超前端融資和前端融資,即用低成本資金去置換高成本資金。

  開發貸融資一般爲項目總投資的50%-60%。

  四、供應鏈融資

  供應鏈融資即以房企上遊的總包單位或者材料供應商爲主體,以應付未付的工程款、材料款爲基礎資產而進行的融資,該類融資由房企提供土地牴押和股權質押,甚至一些融資機構還需要房企實際控製人提供連帶擔保責任保證。

  房企上遊的總包單位或者材料供應商融到資金後,再通過投資款、閤作款、繳納誠意金、藉款等形式將融資資金支付給房企。

  供應鏈融資的利息跟前端融資的利息差不多,年化13%左右,額度爲基礎資產的50%-60%。

  五、尾盤融資

  尾盤融資有兩種類型,一種預售後交付前的尾盤融資,另一種是交付後進行的尾盤融資。

  這種融資模式以未售的商品房作爲基礎資產進行的融資,它有效地滿足了開發商快速迴籠銷售資金的需求。

  尾盤融資的融資成本年化13%左右,跟前端融資、供應鏈融資差不多,額度就要看未售的商品房的價值了,一般爲未售的商品房的60%左右。

  六、其它融資

  其它融資還有銷售尾款資產證券化融資、物業租金資產證券化融資等等。

  當然上述的各種房企融資,基本上是通過信託、基金、保理等通道進入房企中。在“三道紅線”齣臺前,上述融資大部分以“股+債”或者“債”形式齣現;在“三道紅線”齣臺後,很多房企忙於降負債,因此,大概率會將這些資金以“純股、股+債”或者“明股實債”的形式齣現,進一步加大經營性融資。

  因各種資金以各種通道各種形式進入房企,因此,進一步推高了房企的負債。

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